Le 14 Oct 2021
L’investissement immobilier est un domaine qui demande une connaissance profonde du marché, ainsi que la capacité de se projeter, tout en étant capable de sentir et comprendre le potentiel d’un lieu, d’un quartier, d’une ville. En effet, investir son capital dans un bien immobilier doit être une action réfléchie, où la prise en compte de la part de risques et de bénéfices dépendent de facteurs extérieurs. Plus encore, lorsque l’on souhaite se lancer dans ce genre d’aventure, un certain nombre de questions doit trouver des réponses, à savoir dans quel type de bien investir, où effectuer son investissement, quel est le but à atteindre et surtout quels sont les avantages à effectuer un investissement locatif neuf ou ancien ? Autant de réponses que nous tenterons d’aborder ici.
L’un des premiers points qui doit être éclairci lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier concerne le type de bien, ou plus précisément son ancienneté. En effet, cette donnée aura un impact direct aussi bien sur le prix d’achat que les bénéfices qui pourront être faits.
D’ordre général, l’ancien offre l’avantage d’être moins onéreux au mètre carré, en particulier si le logement nécessite des travaux, une remise aux normes, ou un agrandissement. Plus encore, s’il est question de travaux importants, il faudra bien souvent faire appel à des prestataires, et cela peut s’avérer relativement compliqué si votre achat n’a pas lieu dans une région qui vous est familière. Quoi qu’il en soit, l’achat d’un logement locatif ancien pourra permettre d’atteindre une rentabilité brute de l’ordre de 4 ou 5%. À cela, il faudra déduire les frais des travaux et d’entretien, qui peuvent malheureusement être très élevés en fonction des cas ou si vous devez faire appel à un prestataire.
De son côté, l’achat du neuf présente le principal avantage de ne nécessiter d’aucun travaux lors de son acquisition, ni pendant les années qui suivront. Les normes d’isolation et de sécurité étant l’une des principales raisons de travaux lorsque l’on achète un bien ancien, ici, il n’y aura nul besoin de s’en soucier. Ainsi, si vous prévoyez un investissement locatif neuf, assurez-vous de trouver un locataire responsable et soucieux du lieu, qui ne vous demandera pas d’engager de travaux trop importants à son départ. Si la rentabilité brute d’un logement à but locatif oscille entre 2 et 3%, le fait qu’aucun travaux d’envergure ne soit nécessaire pendant les premières années qui suivent l’achat vient équilibrer la rentabilité potentielle d’un logement ancien.
Enfin, comme précisé plus tôt, l’ancien est bien souvent plus intéressant que le neuf sur le plan du prix au mètre carré. Cependant, il est essentiel de souligner que ceci n’est pas toujours vrai. En effet, dans les grandes villes, où la part historique du lieu ou encore où la demande est particulièrement importante, l’ancien pourra s’avérer plus cher que le neuf. On pourra par exemple parler de la Capitale, qui est une zone géographique particulièrement demandée, où l’ancien voit ses prix atteindre des records.
Que vous optiez pour un investissement locatif neuf ou un investissement locatif ancien, sachez que des dispositifs étatiques ont été mis en place depuis plusieurs années pour encourager les investisseurs, et permettent une défiscalisation non négligeable.
Pour ce qui est des logements anciens, on pourra citer le dispositif Censi-Bouvard qui prévoit une réduction d’impôt de l’ordre de 11% de la valeur d’achat du logement à condition que le bien soit destiné à devenir une résidence de service.
Pour les logements locatifs neufs, le dispositif Pinel est de loin le plus intéressant. Il permet à un investisseur de bénéficier d’une défiscalisation allant de 12 à 21% de la valeur du logement. Plus encore, un même investisseur pourra bénéficier de cette défiscalisation pour deux logements en simultané.
Quelques conditions sont à respecter cependant. La première, le logement devra se trouver dans une zone de tension locative. Ensuite, il devra être loué pour une période minimale de 6 ans (pour bénéficier des 12%). Ensuite, deux autres paliers existent, à 9 années et à 12 années, cette dernière correspondant aux 21% cités précédemment. À noter que cette défiscalisation s’étalera de manière égale sur l’ensemble de la période de location du bien. Enfin, les loyers ne devront pas dépasser un certain seuil correspondant à la zone géographique, et le futur locataire devra impérativement avoir des ressources qui ne dépassent pas un certain niveau.
Lorsque l’on se décide pour un investissement locatif neuf, se renseigner sur les programmes immobiliers d’une zoné géographique s’avère être une sécurité non négligeable pour s’assurer un investissement rentable. En effet, les programmes de création immobilière s’accompagnent généralement d’une promotion immobilière d’envergure, qui favorise le développement d’un quartier ainsi que son infrastructure.
Plus encore, les normes d’isolation devant être respectées pour des constructions récentes, ce sera l’occasion de séduire les locataires en présentant les faibles factures d’énergies à prévoir, ainsi qu’un moins grand risque de s’exposer à des troubles de voisinage, l’isolation acoustique étant assurée. L’ensemble de ces éléments permettent de se conforter quant au risque de loyer impayé ou de mauvaise relation avec votre futur locataire.
Ces avantages vous permettront de repenser le montant des loyers au fur et à mesure du développement du quartier. Attention cependant de respecter les plafonds de loyer pour continuer à bénéficier de la défiscalisation citée plus haut.
Opter pour un programme immobilier neuf répond à certaines étapes qu’il faudra respecter. En effet, il ne s’agit pas là de faire construire, mais bien de se tourner vers des programmes déjà conçus. Il est ainsi essentiel de choisir le programme immobilier qui vous correspond.
En effectuant un investissement locatif neuf, vous augmentez votre patrimoine immobilier, ce qui constitue d’une part un ressource matérielle non négligeable pour l’avenir, ainsi qu’une entrée d’argent pour le présent. En effet, en louant votre bien efficacement (c’est-à-dire en évitant autant que possible les vacances locatives), vous pourrez vous assurer que votre bien soit rapidement rentable. Le logement en question étant neuf, vous n’aurez à prévoir aucun travaux d’aménagement ou de réhabilitation (sauf cas exceptionnel), ce qui assurera de pouvoir passer d’un locataire à un autre dans le délai le plus court possible.
Outre la location, être propriétaire d’un logement neuf vous permettra de le revendre après quelques années, en misant sur une plus-value intéressante. En effet, le quartier aura pu se développer, les infrastructures voisines s’améliorer ou se moderniser, et la valeur du mètre carré aura pu augmenter. Tout ceci cumulé vous garantira un retour sur investissement très intéressant, que vous pourrez à loisir réinvestir dans un nouveau projet immobilier, l’utiliser pour faciliter votre quotidien, rembourser un prêt ou encore le transmettre à vos enfants ou à vos proches.
Mis à part accroître votre patrimoine, l’investissement locatif neuf est un véritable plus pour la retraite. Il pourra aussi bien vous permettre de bénéficier d’une entrée d’argent régulière que vous donner accès à un logement de qualité dans une zone géographique à fort potentiel.
Une fois la décision prise de se lancer dans l’investissement immobilier, faire une demande de prêt pour financer son projet est bien souvent la solution. En matière de prêt immobilier, il existe trois catégories à ce jour, qui se démarquent par leur fonctionnement. Les deux plus connus sont le crédit amortissable et le crédit In fine, et le troisième, qui peut s’ajouter aux deux précédents, s’appelle le crédit relais.
Appelé prêt amortissable, ce type de crédit est le plus souvent choisi par les investisseurs. Proposé par la grande majorité des établissements bancaires, son remboursement peut s’étaler sur une période allant de 2 à 30 ans. Il est appelé “amortissable” parce que son remboursement ne démarre pas dès l’obtention du prêt, mais à partir de la remise des clés du logement.
Une fois le remboursement initié, ce dernier est divisé en deux parties, à savoir le remboursement de la somme emprunté, ainsi que les intérêts. La répartition entre ces deux parties au fil du temps est évolutive. En effet, au départ du remboursement, ce sont les intérêts qui sont majoritaires, et plus le temps passe, plus le remboursement de la somme empruntée prend le dessus.
Il est important de préciser que certaines banques proposent des facilités de remboursement, comme par exemple n’engager le remboursement qu’une fois le logement occupé par un locataire plutôt qu’au moment de l’obtention du prêt. Cependant, cette option a un coût.
Le prêt In fine est très différent du prêt amortissable. En effet, il consiste en un remboursement en une fois, dès que la date d’échéance du prêt est arrivée. Pour cela, les investisseurs ont le choix entre payer de leur poche (pour les plus aisés), de revendre leur bien à un tiers (en espérant une plus value le projet immobilier étant terminé), ou encore de vendre d’autres actifs dont ils seraient titulaires (assurance vie ou actions en bourse par exemple).
Rarement utilisé par les investisseurs, ce type de prêt est très utile si l’on souhaite acheter un bien immobilier neuf et quitter un logement par la même occasion. En effet, ce type de prêt a été pensé dans le cas où la vente du précédent logement surviendrait après l’achat du nouveau. Il consiste ainsi à demander à un établissement bancaire de couvrir les frais envisagés pour l’achat, en attendant de vendre le précédent logement. Attention, la durée maximale de ce type de prêt ne peut excéder deux années. Il est également important de souligner que ce type de prêt ne couvre que rarement le montant souhaité. En effet, il s’agit d’une aide provisoire, qui pourra couvrir en fonction du montant demandé et de l’établissement bancaire entre 60 et 80% de la valeur demandée. Pour pallier cela, il sera possible de gonfler la valeur de l’achat. Attention cependant de ne pas voir les choses trop grandes, et ne pas vous retrouver dans une mauvaise situation une fois la vente effectuée.
On l’aura compris, l’investissement locatif neuf présente de nombreux avantages pour le bailleur. Il s’agit d’un investissement sûr, à condition bien sûr de le réfléchir. Plus encore, il permet une défiscalisation intéressante, et un retour sur investissement très intéressant. Enfin, il permet de construire ou de compléter un patrimoine immobilier, et ainsi d’améliorer sa retraite, ou de participer à ce que vous pourrez léguez à vos descendants. Enfin, il constitue une entrée d’argent régulière, tout en prenant les formes d’une solution intéressante comme logement secondaire après quelques années.
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